Wyrok sądu
- Prawo
cywilne
- Kategoria
wyrok
- Klucze
czynsz najmu, koszty procesu, legitymacja procesowa, niezasadność podwyżki, ustalenie, wyrok sądowy, zmiana czynszu
Wyrok sądu to oficjalny dokument wydany przez sąd, który zawiera uzasadnienie i rozstrzygnięcie w danej sprawie prawnej. Zazwyczaj określa prawa i obowiązki stron oraz ewentualne sankcje lub odszkodowania. W dokumencie tym znajduje się opis całego procesu sądowego oraz uzasadnienie podjętej decyzji.
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
dnia 15 marca 2023 r.
Sąd Rejonowy w Warszawie, sygn. akt I C 1234/23
w składzie:
Przewodniczący: Anna Kowalska
Protokolant: Jan Nowak
po rozpoznaniu w dniu 20 lutego 2023 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa Marii Wiśniewskiej
przeciwko Janowi Zielińskiemu i Annie Zielińskiej
o ustalenie
I. ustala, że podwyżka czynszu najmu lokalu mieszkalnego położonego przy ulicy Polnej 12
mieszkania nr 5 w Warszawie dokonana wypowiedzeniem z dnia 1 grudnia 2022 r. ustalająca
wysokość czynszu na kwotę 50 zł za metr kwadratowy, jest niezasadna
II. zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 1200 zł tytułem kosztów
procesu
III. nakazuje ściągnąć od pozwanych solidarnie na rzecz Skarbu Państwa - Sądu
Rejonowego w Warszawie kwotę 200 zł tytułem części opłaty sądowej od pozwu, od
uiszczenia której w tym zakresie powódka była zwolniona
Anna Kowalska
UZASADNIENIE
Pozwem złożonym w Sądzie Rejonowym w Warszawie w dniu 5 stycznia 2023 r.,
powód - Maria Wiśniewska wniosła o ustalenie, że podwyżka czynszu za lokal mieszkalny położony w Warszawie przy
ul. Polnej 12 dokonana przez pozwanych - Jana Zielińskiego i Annę Zielińską jest bezzasadna oraz o zwolnienie od kosztów
sądowych i zasądzenie od pozwanych zapewnienia mniejszego lokalu mieszkalnego. W
uzasadnieniu swojego powództwa powódka podała, iż pismem z dnia 15 listopada 2022 r.
otrzymała informację o zmianie właściciela nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Polnej 12.
Powódka, w dniu 1 grudnia 2022 r. został również poinformowany o zmianie wysokości
miesięcznego czynszu za zajmowany lokal mieszkalny oznaczony nr 5, z kwoty 30 zł za m
kw. na kwotę 50 zł za m kw, co spowodowało wzrost miesięcznego czynszu z kwoty
łącznie 1500 zł na kwotę 2500 zł miesięcznie. Ponadto wskazała, że lokal położony w Warszawie
przy ul. Polnej 12 wynajmuje od pozwanych od 10 lat tj. od chwili śmierci matki powoda.
Matka powódki otrzymała w/w lokal na podstawie przydziału z dnia 20 maja 1995 r.
Powódka jest emerytką, utrzymuje się z emerytury. Czynsz najmu pokrywa częściowo z
otrzymywanego dodatku mieszkaniowego. Wskazała również na problemy z załatwieniem
formalności w administracji budynku związane z uzyskaniem dokumentów niezbędnych do
złożenia wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego.
Pozwani Jan Zieliński i Anna Zielińska w dniu 15 stycznia 2023 r. wnieśli do sądu odpowiedz na pozew, w którym
domagali się oddalenia powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz
pozwanych kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwani wskazali, iż dokonali zbycia
nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Polnej 12. W konsekwencji nie posiadają legitymacji biernej
do występowania w sprawie.
Pismem z dnia 20 stycznia 2023 r., doręczonym do sądu w dniu 22 stycznia 2023 r., powód
ustosunkował się do twierdzeń pozwanych dotyczących braku legitymacji biernej. Żądanie
przez pozwanych oddalenia powództwa uznał za bezzasadne i zmierzające do przedłużenia
postępowania cywilnego. Powód wskazał również, iż ustawa o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminu oraz o zmianie kodeksu cywilnego w art. 6 nakłada na
strony umowy najmu lokalu mieszkalnego obowiązek wzajemnego informowania się o każdej
zmianie adresu zamieszkania lub siedziby. Z tego przepisu poprzez analogię powód uznał, iż
strony umowy najmu powinny zwłaszcza informować się wzajemnie o każdej zmianie
właściciela danej nieruchomości. Powód uznał również, iż legitymacja bierna do
występowania w sprawie przysługuje właścicielowi, który dokonał wypowiedzenia czynszu,
bez względu na późniejszą zmianę struktury właścicielskiej nieruchomości. Powód odwołał
się również do treści przepisów regulujących w kodeksie cywilnym stosunek najmu. Zgodnie
z treścią art. 690 k.c. nabywca rzecz oddanej w najem wstępuje w miejsce dotychczasowego
wynajmującego. Nabywca staje się stroną stosunku prawnego, którego treść została
wyznaczona umową pomiędzy zbywcą rzeczy a najemcą tej rzeczy. Zgodnie z wywodami
powoda, nabywca nieruchomości staje się odpowiedzialnym za zmianę wysokości czynszu, o
ile jej nie wypowiedział po nabyciu nieruchomości. W opinii powoda jedyna możliwość, aby
nabywca nieruchomości mógł wystąpić w postępowaniu, pozwany powinien wnieść
interwencję uboczną, zgodnie z art. 75 k.p.c. Powód ponadto wskazał, że po zbyciu
nieruchomości przez pozwanych nie zmienił się numer konta bankowego, na który należy
wpłacać czynsz najmu. Wskazany rachunek bankowy prowadzony jest na rzecz pozwanego -
Jana Zielińskiego.
Sąd ustalił, co następuje:
Powódka Maria Wiśniewska jest najemcą lokalu mieszkalnego w Warszawie przy ul. Polnej 12 na podstawie przydziału z
dnia 20 maja 1995 r., który otrzymała matka powoda - Anna Wiśniewska. Po jej śmierci w 2013
roku w stosunek najmu wstąpił powód.
Dowód: bezsporne k. 5, zaświadczenie z Urzędu Miasta Warszawa - k. 10
W dniu 15 listopada 2022 r. powód otrzymał pismo informujące, iż nastąpiła zmiana
właściciela nieruchomości. Od dnia 1 września 2020 r. właścicielami nieruchomości
położonej w Warszawie przy ul. Polnej 12 byli Jan Zieliński i Anna Zielińska. Dnia 1 grudnia 2022 r. powód został pisemnie
poinformowany przez właścicieli nieruchomości o zmianie wysokości stawki czynszu.
Pozwani dokonali wypowiedzenia wysokości czynszu z zachowanie 3 miesięcznego okresu
wypowiedzenia ze skutkiem na dzień 1 marca 2023 r. Stawkę czynszu pozwani
podwyższyli z kwoty 30 zł za 1 m kw. do kwoty 50 zł za 1 m kw. W związku z powyższym
miesięczny czynsz z tytułu korzystania z lokalu mieszkalnego numer 5 przy ul. Polnej 12 w Warszawie
wzrósł z kwoty 1500 zł miesięcznie do kwoty 2500 zł miesięcznie. Pozwani nie
uzasadnili wysokości zmienionej stawki czynszu.
Dowód: zawiadomienie o zmianie wysokości zaliczkowych opłat z mieszkanie - k. 15,
pismo z 1 grudnia 2022 r. k. 20, pełnomocnictwo - k. 25
Pozwani Jan Zieliński i Anna Zielińska byli współwłaścicielami nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Polnej 12 w
okresie od dnia 1 września 2020 r. do dnia 31 grudnia 2022 r. Jan Zieliński posiadał udział w opisanej
nieruchomości wynoszący 1/2, natomiast Anna Zielińska posiadał udział wynoszący
1/2. W dniu 31 grudnia 2022 r., na mocy aktu notarialnego - repertorium A nr
12345/2022, zbyli przysługujące im udziały w nieruchomości przy ul. Polnej 12 na rzecz Piotra Nowaka i Katarzyny Nowak-Kowalskiej,
Ewy Wiśniewskiej i Marka Wiśniewskiego-Nowaka, Jana Kowalskiego oraz Anny Nowak.
Dowód: bezsporne, k. 30, akt notarialny A nr 12345/2022 - k. 35
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie bezspornych twierdzeń stron oraz
dokumentów, których nikt nie kwestionował a i Sąd nie znalazł ku temu podstaw.
Sąd zważył, co następuje:
Stosunki pomiędzy właścicielami a najemcami lokali mieszkalnych reguluje ustawa z dnia
21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
kodeksu cywilnego (Dz.U.2001.71.733) oraz w zakresie w niej
nieuregulowanym przepisy kodeksu cywilnego.
Jedynym zarzutem podniosłym przez pozwanych był zarzut braku legitymacji procesowej
biernej. Zgodnie z art. 199 § 1 k.p.c. pozwany nie może odmówić wdania się w spór co do istoty
sprawy, chociaż wniósł zarzuty formalne. Zgodnie z art. 229 k.p.c. nie wymagają również
dowodu fakty przyznane w toku postępowania przez stronę przeciwną, jeżeli przyznanie nie
budzi wątpliwości, a w myśl art. 230 k.p.c. gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony
przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może fakty te uznać za
przyznane. Jeżeli strona pozwana ograniczy swoje zaangażowanie w proces tylko do
niektórych elementów, a nie ustosunkuje się do całości twierdzeń strony powodowej,
wówczas ponosi ryzyko tego, że gdy jej zarzut nie jest uwzględniony, twierdzenia strony
powodowej mogą zostać uznane za przyznane.
Zarzut braku legitymacji biernej po stronie pozwanej okazał się chybiony. Z ustalonego
stanu faktycznego wynika jednoznacznie, że pozwani w grudniu 2022 r. dokonali
wypowiedzenia czynszu najmu, a następnie w dniu 31 grudnia 2022 r. zbyli przedmiotową
nieruchomość. Bezspornym jest więc w sprawie, że w czasie dokonywania czynności
podwyższenia czynszu, pozwani byli współwłaścicielami nieruchomości w której znajduje się
mieszkanie powoda. Zgodnie z art. Art. 8a ust 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie
praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego właściciel
może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego
dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem
terminów wypowiedzenia. W myśl art. 8a ust 2 ww. ustawy podwyżka w wyniku której
wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo
następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w
uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 3 albo w ust. 4. Na pisemne żądanie
lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem
nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Art. 8a ust.
4 ww. ustawy Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu
powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Art. 8a ust. 5 ww. ustawy
stanowi, że w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator
może: 1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku
prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o
którym mowa w ust. 1, albo 2)zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 1, wnosząc
do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 2, że podwyżka jest niezasadna
albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na
właścicielu. Dalej art. 8a ust. 6 ww. ustawy stanowi, że w przypadku:
1) określonym w ust. 5 pkt 1 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za
używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego,
na podstawie którego lokator zajmuje lokal;
2) określonym w ust. 5 pkt 2 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za
używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia
sądu kończącego postępowanie w sprawie, z zastrzeżeniem ust. 7;
3) gdy lokator nie skorzysta z prawa przysługującego mu na podstawie ust. 5, wówczas od
upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za
używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.
Argumentacja pozwanych sprowadza się do stanowiska, że legitymowanym biernie w
procesie ustalenie, że wypowiedzenie podwyżki czynszu było niezasadne, jest nie ten
właściciel, który podwyżki dokonał, ale ten, który jest nim w chwili wydania wyroku. Takie
stanowisko nie było słuszne. Powództwo o ustalenie, że wypowiedzenie czynszu (podwyżka
czynszu) była niezasadna, jest nową instytucją prawną, której zostało stworzone, aby
przenieść ze spraw o zapłatę wysokość należności z procesów o zapłatę czynszu do
odrębnego postępowania. Taka jest wyłącznie funkcja nowych uregulowań. Jej konsekwencją
jest m. in. nałożenie na pozwanego ciężaru dowodu tego, że podwyżka była zasadna. (art. 8a
ust. 5 pkt 2 ww. ustawy).
W procesie o ustalenie, że podwyżka czynszu jest niezasadna zawsze legitymowany
biernie jest właściciel, który podwyżki dokonał. Po pierwsze, to on dokonał czynności
prawokształtującej jaką jest wypowiedzenie czynszu najmu. To jego czynność podlega
kontroli. To on winien przedstawić kalkulację na żądanie lokatora. Po drugie, dopuszczalność
powództwa o ustalenie, że podwyżka była niezasadna, ograniczone została terminem zawitym
2 miesięcy od daty dokonania wypowiedzenia. Skoro ustawodawca ogranicza dopuszczalność
czasową powództwo, to nieracjonalnym byłoby oczekiwać, że dopuszcza zmiany osoby
legitymowanej biernie. Art. 192 pkt 3 k.p.c. stanowi, że zbycie w toku sprawy rzeczy lub
prawa, objętych sporem, nie ma wpływu na dalszy bieg sprawy, jednakże uwarunkowane jest
to doręczeniem pozwanemu odpisu pozwu. W sytuacji gdy sąd nie zdąży doręczyć odpisu
pozwu przed zmianą właściciela, co miało miejsce również w tej sprawie, powództwo idąc
tropem argumentacji pozwanych winno być oddalone. Nie sposób zakładać takiej
nieracjonalności ustawodawcy, bo oznaczałoby uzależnienie istnienia legitymacji biernej, a co
za tym idzie zasadności powództwa od okoliczności zupełnie niezależnych od powoda
(lokatora), jednocześnie wiążąc go terminem zawitym. Skoro ustawodawca nakłada na
lokatora obowiązek złożenia pozwu w ciągu 2 miesięcy, oznacza, że ustalenie właściwego
pozwanego jest możliwe w chwili składania pozwu. Po trzecie, w przypadku gdyby okazało
się, że podwyżka czynszu była zasadna, to właściciel, który dokonał wypowiedzenia, byłby
uprawnionym do otrzymania zapłaty różnicy pomiędzy uiszczanym czynszem a należnym od
momentu upływu skutku wypowiedzenia do momentu sprzedaży przedmiotu najmu. ( por.
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2008 r., II CSK 410/07 LEX nr 316858, "Przepis
art. 690 § 1 k.c. jest jedynie podstawą podmiotowego przekształcenia stosunku najmu bez
modyfikacji pierwotnej jego treści. Skutki wstąpienia nabywcy przedmiotu najmu nie
obejmują więc zasadniczo roszczeń stron dotychczasowego stosunku najmu powstałych przed
chwilą nabycia przedmiotu najmu, a których źródłem powstania nie jest treść stosunku najmu,
lecz wola ustawodawcy wyrażona w przepisach prawa i związana z wystąpieniem
określonych w nich zdarzeń. Wobec powyższego, najemca, który dokonał - przed zbyciem
przedmiotu najmu przez pierwszego wynajmującego - napraw obciążających wynajmującego,
nie może roszczeń z tego tytułu dochodzić od nabywcy przedmiotu najmu. To samo dotyczy
także roszczeń odszkodowawczych najemcy powstałych w okresie przed zbyciem przedmiotu
najmu. Nie przechodzą także na nabywcę roszczenia odszkodowawcze zbywcy do najemcy.")
Sąd Najwyższy podkreśla, że „Wstąpienie nabywcy w stosunek najmu nie może bowiem
powodować dochodzenia od niego ukształtowanych już wcześniej roszczeń najemcy do
zbywcy i odwrotnie. Wstąpienie ex lege nabywcy w stosunek najmu w miejsce zbywcy jest
rozwiązaniem, które stanowi przejaw objęcia ochroną najemcy, ale tylko w zakresie
uprawnień do korzystania z rzeczy, które to uprawnienia są elementem treści wcześniej
ukształtowanego stosunku najmu. Rozwiązanie wynikające z art. 690 § 1 k.p.c. umożliwia
bowiem najemcy realizację jego uprawnień w kształcie wynikającym z treści
dotychczasowego stosunku najmu także względem podmiotu, który nie jest pierwotną stroną
umowy najmu, a więc dla stron stosunku najmu jest osobą trzecią. Można w tym dopatrzyć
się podmiotowego rozszerzenia skuteczności obligacyjnych praw względnych najemcy, ale
tylko w ich kształcie i zakresie wynikającym z treści wcześniej ukształtowanego umową
stosunku najmu. Innymi słowy, przepis art. 690 § 1 k.c. jest jedynie podstawą podmiotowego
przekształcenia stosunku najmu bez modyfikacji pierwotnej jego treści. Skutki wstąpienia
nabywcy przedmiotu najmu nie obejmują więc zasadniczo roszczeń stron dotychczasowego
stosunku najmu powstałych przed chwilą nabycia przedmiotu najmu, a których źródłem
powstania nie jest treść stosunku najmu, lecz wola ustawodawcy wyrażona w przepisach
prawa i związana z wystąpieniem określonych w nich zdarzeń. Wobec powyższego, najemca,
który dokonał - przed zbyciem przedmiotu najmu przez pierwszego wynajmującego - napraw
obciążających wynajmującego, nie może roszczeń z tego tytułu dochodzić od nabywcy
przedmiotu najmu, bo wystąpienia takiego skutku nie przewiduje art. 690 § 1 k.c. To samo
dotyczy także roszczeń odszkodowawczych najemcy powstałych w okresie przed zbyciem
przedmiotu najmu. Nie przechodzą także na nabywcę roszczenia odszkodowawcze zbywcy do
najemcy (wyrok SN z dnia 18 kwietnia 1997 r., II CKN 86/97 OSN 1997, nr 11, poz. 167).
Przepis art. 690 § 1 k.c. nie przyznaje najemcy, w związku ze zmianą osoby wynajmującego,
żadnego nowego uprawnienia. Najemca nie może np. powoływać się na fakt zbycia rzeczy i
żądać modyfikacji wiążącego go stosunku prawnego."
Z uwagi na powyższe zarzut pozwanych okazał się chybiony. Jednocześnie to na
pozwanych spoczywał ciężar wykazania, że podwyżka była niezasadna. Pozwani w toku
procesu tego nie próbowali nawet udowodnić. Z uwagi na powyższe powództwo okazała się
zasadne.
O kosztach procesu orzeczono na podstawie 98 § 1 i 3 k.p.c. i art. 98 ust. 1 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Pozwani przegrali proces , dlatego
winni ponieść jego koszty w całości. Z uwagi na powyższe zasądzono od nich na rzecz
powódki kwotę 1000 zł, którą uiściła oraz nakazano ściągnąć kwotę 200 zł, od uiszczenia
której powódka była zwolniona.
Podsumowując, wyrok sądu stanowi ostateczne rozstrzygnięcie sprawy przed sądem. Jego treść jest wiążąca dla wszystkich stron postępowania i muszą one się jej stosować. Wyrok może być poddany apelacji lub innym formom odwoławczym, ale w momencie wydania ma moc obowiązującą.